חדשות המשרד - 4.6.2024

בית המשפט קיבל את עמדתנו: צו איסור דיספוזיציה נגד יזם שביקש להתחמק מהתחייבויותיו

בפרויקט תמ"א 38/2 בגבעתיים התקשרה חברה יזמית עם רוכשים במספר הסכמי מכר. ההסכמים הותנו בכמה תנאים מתלים – ובכלל זה קבלת היתר בנייה, התקשרות עם בנק מלווה ופינוי הנכס.

אלא שבמקום לפעול להשלמת התנאים, בחרה היזמית לעכב את תשלום האגרות הדרושות להוצאת ההיתר – ולאחר כשנתיים וחצי, שלחה הודעות ביטול לרוכשים בטענה שהתנאים לא התקיימו.

בפועל, כפי שהוכח לבית המשפט, ההיתרים היו ברי-השגה ורק התנהלות היזמית היא שמנעה את קבלתם. במקביל, היזמית ביקשה 'להתנער' מההסכמים הישנים כדי להתקשר עם רוכשים חדשים שישלמו מחירים גבוהים יותר.

טענותינו והכרעת בית המשפט

במסגרת כתב התביעה ובקשה לצו מניעה זמני, טענו בשם הרוכשים כי:
– אין בסיס חוזי או משפטי לביטול ההסכמים, שכן היזמית עצמה היא שמנעה את קיום התנאי המתלה (בניגוד להוראת סעיף 28 לחוק החוזים (חלק כללי).
– החוזים שנחתמו הם חוזים תקפים ומלאים, ורק התוצאות האופרטיביות הותנו בהשגת התנאים.
– ביטול ההסכמים לצורך מכירה לאחרים מהווה ניסיון פסול להתחמק מהתחייבויות חוזיות ולהתעשר על חשבון הרוכשים.

בית המשפט קיבל את עמדתנו במלואה וקבע כי: (קישור להחלטה)
– לכאורה, אין ליזמית זכות לבטל את ההסכמים.
– מאזן הנוחות נוטה לטובת הרוכשים, אשר חשופים לאובדן הדירות המובטחות להם אם לא יינתן צו.
– אין לאפשר ליזם 'ליהנות' מאי-קיום תנאי שהוא עצמו גרם לו.

בהתאם לכך, הוצא צו איסור דיספוזיציה האוסר על היזמית לבצע כל פעולה בדירות המיועדות למבקשים, לרבות מכירה לצדדים שלישיים, עד להכרעה בהליך העיקרי.

בנוסף, בית המשפט חייב את היזמית בהוצאות הלקוחות בגין הבקשה בסך כולל של 23,400 ש"ח.

חשיבות ההחלטה

ההחלטה משדרת מסר חד וברור:
– יזם או קבלן אינו רשאי להסתמך על תנאי מתלה שהוא עצמו מסכל.
– גם בפרויקטים מורכבים של התחדשות עירונית, ההתחייבויות החוזיות כלפי רוכשים אינן הפקר.
– בתי המשפט לא יאפשרו 'קפיצה על המציאה' על חשבון רוכשים תמימים שהתקשרו בהסכמים בתום לב.

סיכום

ייצוגנו בתיק זה הביא לתוצאה חשובה – הגנה על זכויות הרוכשים באמצעות צווי מניעה שמנעו מהיזם למכור את הדירות לצדדים שלישיים. ההחלטה מחזקת את מעמדם של רוכשי דירות מול יזמים ומבהירה כי דיני החוזים ותום הלב עומדים מעל שיקולי רווח קצר טווח.