עדכון משפטי

פלישה תת קרקעית

בית המשפט העליון נדרש להשלכות פלישה מצד חברת בניה למקרקעין סמוכים וזאת כדי להקים עוגנים זמניים לתמיכה ביסודות בניינים חדשים שהקימה [רע"א 4657/21 כהן נ' משה"ב חברה לבניין ופיתוח בע"מ (החלטה מיום 3.8.2022)]. במסגרת פסק הדין, נדרש בית המשפט העליון, לראשונה, לסעדים המתאימים בגין פלישה תת קרקעית והשלכותיה.

אין באמור בסקירה להלן כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ובהתאם למצוין גם בתקנון המשרד.

קישור לפסק הדין:
https://www.nevo.co.il/psika_html/elyon/21046570-O05.htm

עובדות המקרה – פלישה תת קרקעית

חברת בניה יזמה פרויקט התחדשות עירונית במסגרתו נהרסו שני בניינים ישנים, ותחתם הקימה החברה שני בנייני מגורים חדשים. בשלב כלשהו הבחינו הדיירים הגרים בסמוך לפרויקט ("המערערים"), כי חברת הבניה פלשה לשטחם מבלי לבקש את רשותם.

הפלישה בוצעה באמצעות החדרת "עוגנים זמניים" מתחת לפני הקרקע. עוגנים אלה הוקמו לצורך תמיכה ביסודות הבניינים החדשים. במסגרת ההליך המשפטי הובהר כי העוגנים משמשים את החברה עד לסיום בניית היסודות, ולאחר מכן הם 'מסיימים את תפקידם' ונותרים במעבה האדמה עד להתפוררותם בחלוף כ-50 שנה.

משנודע לדיירים הגרים בבניין הסמוך (אליו בוצעה פלישה) הגישו הם תביעה לבימ"ש לסילוק-יד וכן ביקשו סעדים כספיים. במסגרת ההליך המשפטי שנוהל תחילה בבית המשפט השלום לא היה חולק שכדי לשלוף את העוגנים יש להרוס את הבניין, לשלוף את העוגנים ולבנות את הבניין מחדש בעלות של מיליוני שקלים (מעל 6.5 מיליון ₪).

ביהמ"ש השלום דחה את תביעת הדיירים לסילוק-יד אך קבע פיצוי כספי לדיירים עקב הפלישה. באשר לשיעור הפיצוי נקבע שלא הוכח שלדיירים נגרם נזק כתוצאה מהחדרת העוגנים.

עוד נקבע, כי פיצוי בגין הרווחים שגרפה המשיבה לכיסה, כתוצאה מהפלישה, אינו יכול לדור בכפיפה אחת עם תשלום דמי שימוש ראויים, משום שזהו כפל פיצוי. לפיכך נקבע כי על החברה להעביר לדיירים את ה'רווח' שצברה כתוצאה מהחדרת העוגנים לשטחם, וזאת מכוח דוקטרינת עשיית עושר ולא במשפט.

כדי לחשב את הפיצוי ואת ה-"רווח" נקבע כי שיטת הבנייה החלופית הזולה ביותר שלא הייתה מצריכה פלישה למקרקעי הדיירים, והייתה אפשרית הנדסית היא הקמת 'קיר סלארי', וכי הפער בין עלות הבנייה בחלופה זו לבין העלות של שיטת הבנייה שננקטה בפועל, ואשר הצריכה פלישה עומד על 218,000 ₪. נוכח חלקם של הדיירים ברכוש המשותף שאליו פלשה החברה, היא חויבה בסך של 74,300 ₪.

על החלטה זו של בית המשפט השלום הוגש ערעור לביהמ"ש המחוזי, ולאחר מכן אף הוגשה בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון.

פסק דינו של בית המשפט העליון – פלישה תת קרקעית והשלכותיה

בית המשפט העליון (מפי כב' השופט נ. סולברג ובהסכמת השופט ח. כבוב), קיבל את הערעור בחלקו. במסגרת פסק הדין נפסק כי זהו מקרה חריג שבו על אף שהפלישה נעשתה במזיד, יהא זה לא צודק, להורות על סילוק יד (הריסת הבניין לצורך הוצאת העוגנים).

ראשית, נקבע שהמערערים אינם מייצגים את כלל דיירי הבניין (שכן הערעור הוגש מצד חלק מבעלי הזכויות במקרקעין הסמוכים, ולא מצד כולם), וכי הסעד של סילוק יד יחייב בפועל הריסה של הבניין ובנייתו מחדש.

בית המשפט העליון אף התייחס לשיקולי הרתעה ואיזון האינטרסים בין הצדדים שאינם מובילים לסעד של סילוק יד. מבחינת חברת הבניה היא הפיקה את מלוא התועלת מהפלישה התת קרקעית, ולכן התנגדותה לסילוק היד נובעת רק מהעובדה שהיא אינה מעוניינת לשאת בעלויות הסילוק הרבות (בסך מיליוני שקלים).

בנסיבות אלה סבר כב' השופט סולברג כי אין מקום להורות על סעד של סילוק יד, שיביא בפועל להגנה קניינית חזקה יותר על "פלישות" שהעלות של סילוקן יקרה יותר מאשר על כאלה שעלות סילוק היד לגביהן היא נמוכה יותר. לכן, יש לבצע בנסיבות כאלה איזון אינטרסים בין הפולש לבין בעל הקרקע.

השופט סולברג פסק כי הסעד הצודק והראוי הינו כפל פיצוי בגין הרווחים שהפיקה חברת הבניה מהפלישה על חשבון המערערים (המתגוררים במקרקעין הסמוכים). מדובר בעלות האלטרנטיבית שנחסכה מהחברה ושהיה עליה לשאת בה אילו הייתה בוחרת מראש בפתרון ללא פלישה אסורה.

בחירה בפתרון זה הייתה מייקרת את הבנייה עבור החברה בסכום של 218,000 ₪, ולכן נפסק (ע"י השופט סולברג) כי על החברה לשלם את כפל הסכום (ובהתאם לחלקם היחסי של המערערים – סך של 74,300 ₪). עוד פסק כב' השופט סולברג כי החברה תשלם למערערים סך של 12,944 ₪ כדמי שימוש.

** אין באמור בסקירה לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ובהתאם למצוין גם בתקנון המשרד.
** למשרד עו"ד יוסף בן דוד ניסיון רב בתחום המקרקעין, לרבות ייצוג וליווי משפטי בסכסוכי מקרקעין המתנהלים בבתי המשפט השונים.