סקירה משפטית
ביטול הסכם לרכישת דירה מצד היזם – שאלת החוקיות ודרכי התמודדות
במקרים שונים שהגיעו למשרדנו, לקוחות קיבלו הודעות ביטול להסכמי מכר של דירות שרכשו מצד יזמים. בחלק מהמקרים היזמים טענו להיעדר כלכליות ובחלק אחר טענו לאי קבלת היתר (תוך הסתמכות על תניות בהסכם שלטענתם מאפשרות ביטול).
לאחר קבלת הודעת ביטול מומלץ לקבל ייעוץ משפטי על מנת לבחון חוקיות שליחת הודעת הביטול מצד היזם. ישנם מקרים שהודעות אלה נשלחות בניגוד לדין, והרוכשים זכאים לעמוד על זכותם לאכיפת ההסכם.
אין בסקירה זו כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי, ובהתאם למצוין גם בתקנון המשרד.
למשרד עו"ד יוסף בן-דוד ניסיון רב בייצוג בהליכים משפטיים, לרבות בתביעות הנוגעות לאכיפת הסכמי מכר מקרקעין.
ביטול הסכם רכישה – בחינת הסכם המכר
הסכם המכר שבין הצדדים משקף את הסכמות הצדדים. במקרים שונים הסכמי המכר כוללים גם זכות ביטול במקרים מסוימים, דוגמת, אי קבלת היתר ו/או ביטול הפרויקט.
על כן, יש לבחון את הודעת היזם אל מול הוראות ההסכם, ואף מומלץ להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום. במקרים שונים התגלה כי הודעות הביטול נשלחו בניגוד לדין והסכמות הצדדים.
ביטול הסכם רכישה – סיכול
סעיף 28 לחוק החוזים קובע שככל וחוזה היה מותנה בתנאי כלשהו (נניח תנאי הנוגע להוצאת היתר בניה), וצד לחוזה מנע את קיום התנאי, אזי אותו הצד לא יוכל להסתמך על אי קיומו.
במילים אחרות, במקרים בהם יוכח שהיזם לא שילם ו/או לא פעל בזריזות לשלם את אגרת ההיתר (על מנת לקבל היתר בניה בפועל), וכי במעשיו ומחדליו עיכב קבלת ההיתר – אזי לא יוכל היזם להסתמך על אותו תנאי בחוזה המאפשר ביטול ההסכם לאור אי קבלת היתר.
בהליך משפטי שניהל משרדנו במסגרת ת"א 48340-04-24 יום-טוב ואח' נ' ל.כ. מגורים בע"מ (החלטה מיום 4.6.2024) נקבע כי: "[ו]בנוסף יש קושי למשיבה להסתמך על תנאי מתלה של קבלת היתר שהמשיבה אינה מכחישה למעשה כי היא זו שמונעת את קיומו, שעה שאישורים תכנוניים יש ונדרש תשלום אגרות לצורך קבלת ההיתר".
באותו עניין, בעקבות ייצוג משרדינו, בית המשפט נעתר לבקשת הרוכשים לקבלת צווים שימנעו מהיזם מכירת הדירות לצד ג' עד להכרעה בתביעה שלהם לאכיפת ההסכמים וקבלת הדירות.
ביטול הסכם רכישה – חובת תום הלב
חובת תום הלב היא חובה כללית החלה על שני הצדדים לחוזה (המוכר והקונה). כל פעולה המבוצעת במסגרת יחסי ההתקשרות שבין הצדדים – יש לבצעה בתום לב.
חובת תום הלב חלה הן טרם החתימה על הסכם המכר (שלב המו"מ) והן לאחר כריתת ההסכם שבין הצדדים. על כן, כל פעולה לאורך היחסים החוזיים, לרבות שליחת הודעת ביטול הסכם, יש לבצעה בתום לב. צד המפר את חובת תום הלב, עשוי להיות חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו (סעיפים 12 ו-39 לחוק החוזים משנת 1973).
במקרים בהם מתגלה שהיזם הציג לרוכשים מצגי שווא בזמן אמת שתכף מתקבל היתר בניה ו/או במקרים בהם מתגלה כי היזם יכול היה לקבל היתר (אך פעל שלא להוציאו) ו/או במקרים בהם היזם עיכב את קבלת ההיתר כתוצאה ממעשיו או מחדליו – ייתכן והדבר עולה כדי הפרת חובת תום הלב (מבלי לפגוע בטענות נוספות העומדות לרוכשים) ומזכה הרוכשים בפיצוי.
ביטול הסכם רכישה – ויתור שבהתנהגות
לעיתים, היזם נמצא בקשר רציף עם הרוכשים ואף מעדכן אותם על התקדמות הפרויקט. במקרים שונים שהגיעו למשרדנו התגלה כי היזם אף יצר אצל הרוכשים את הרושם כי תכף מתקבל היתר וכי במועד קרוב יזומנו הרוכשים לקבלת פנקס שוברים.
במקרים מעין אלו, יהיה ניתן לטעון שהתנהלות היזם מלמדת בבירור שהוא ויתר בהתנהגותו והתנהלותו על הפעלת תנאי כלשהו הנוגע לאפשרות ביטול ההסכם כתוצאה מעיכוב בקבלת ההיתר. במילים אחרות, היזם מושתק מלדרוש ביטול ההסכם, והודעת הביטול שנשלחה מטעמו עולה כדי הפרת הסכם.
ביטול הסכם רכישה – בדיקות חיצוניות
במקרים בהם טוען היזם שלא התקבל היתר בניה לפרויקט, ולכן, לטענתו, הוא זכאי להודיע על ביטול ההסכם, מומלץ לבצע בדיקות בנושא אל מול הרשות המקומית. למשל, ככל והפרויקט נמצא בעיר תל אביב – ניתן לפנות אל הוועדה המקומית תל אביב ולבדוק מולה את נושא ההיתר.
ככל ומתגלה כי היזם היה יכול לקבל היתר בניה ככל והיה משלם את אגרת ההיתר (ו/או מכל סיבה אחרת) הדבר עשוי להוכיח שהודעת הביטול נשלחה בניגוד לדין ובחוסר תום לב.
מעבר לכך, מומלץ לבצע בדיקות חיצוניות נוספות, לרבות אל מול גופים אחרים, על מנת לבדוק האם היזם, במעשיו ו/או מחדליו, גרם להתעכבות הוצאות ההיתר. במקרים שונים התגלה כי היזם בחר שלא לשתף פעולה עם תאגיד המים ו/או גוף אחר, ובכך גרם לעיכוב הפרויקט והוצאת ההיתר.
כמובן, שגם כאן טרם ביצוע כל פעולה מומלץ להיוועץ עם עורך דין ולקבל ייעוץ משפטי מתאים.
ביטול הסכם רכישה – עורך דין
למשרד עורך דין יוסף בן דוד ניסיון רב בהליכים משפטיים, לרבות בתביעות לאכיפת הסכמי מכר מקרקעין. משרדינו מייצג קונים ומוכרים, הן בעסקאות והן בהליכים משפטיים, עם הצלחות רבות בתחום.