סקירה משפטית

חוזה על תנאי וסיכול תנאי

הדין מכיר בחוזים התלויים בתנאי מתלה (החוזה נכנס לתוקף רק עם התגשמות התנאי) או בתנאי מפסיק (החוזה חדל עם התגשמותו). כך, למשל, חוזה רכישת דירה עשוי לכלול תנאי הקובע שככל והיזם לא יקבל היתר בניה לפרויקט – יראו הצדדים את החוזה כבטל ללא דרישת פיצוי.

עם זאת, מה הדין ככל וצד לחוזה הוא שגרם לסיכול התנאי? במילים אחרות, מעשיו או מחדליו של צד להסכם הם שגרמו לאי קיום התנאי. אם נחזור לדוגמה שלנו – קבלת היתר בניה – מצב בו היזם במעשיו ומחדליו גרם לכך שאין היתר בניה לפרויקט (למשל, אי תשלום אגרת היתר).

הסקירה להלן תעסוק בתמציתיות בדיני סיכול המעוגנים בסעיף 28 לחוק החוזים (חלק כללי) משנת 1973. אין בסקירה זו כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ובהתאם למצוין גם בתקנון המשרד.

סיכול תנאי – סעיף 28 לחוק החוזים

בהתאם לסעיף 28 לחוק החוזים (חלק כללי), אם החוזה הותנה בתנאי מתלה וצד מנע את התקיימות התנאי—אין הוא רשאי להיבנות מאי־קיומו; ואם הותנה בתנאי מפסיק וצד גרם להתקיימותו—אין הוא רשאי להיבנות מקיומו. תכלית ההסדר: למנוע מצב שבו צד “יוצר” לעצמו את העילה להשתחרר מהחוזה.

סיכול תנאי – דוגמאות 

• רישוי ותשלומי אגרות: יזם שטוען כי “אין היתר” כאשר בפועל כל האישורים התכנוניים בידי הרשויות ונותר רק לשלם אגרות—נוטל חלק פעיל באי־התקיימות התנאי. במצב כזה עשוי לחול סעיף 28(א) והוא לא יוכל להיבנות מאי־קיומו של התנאי.

• מימון בנקאי מותנה: אם מוכר התחייב לשתף פעולה במסמכים לבנק, אך מתמהמה ומסכל כך את אישור המימון—לא יוכל להיתלות בכך שהמימון “לא אושר בזמן”.

• אישורי ועד/גורמי תשתית: צד שמתחייב להשיג אישור, אך נמנע מלספק מסמכים או זימון בדיקות— לא יוכל לטעון שאי־קיומו של האישור מפיל את העסקה.

סיכוי תנאי – דוגמה מהפרקטיקה והצלחת משרדנו

בת״א 48340-04-24 יום-טוב ואח׳ נ׳ ל.כ. מגורים בע״מ (החלטה מיום 4.6.2024), ייצג משרדנו רוכשי דירות בתביעה כנגד יזם. התביעה נטען, בין היתר, כי הודעות הביטול ששלח היזם (ביטול רכישת הדירות) אינן חוקיות שכן היזם מצד אחד טוען לאי התקיימות תנאי (קבלת היתר בניה) ומצד שני הוא זה שבמעשיו ומחדליו סיכל את התנאי.

בית המשפט קבע, בין היתר: “[ו]בנוסף יש קושי למשיבה להסתמך על תנאי מתלה של קבלת היתר שהמשיבה אינה מכחישה למעשה כי היא זו שמונעת את קיומו, שעה שאישורים תכנוניים יש ונדרש תשלום אגרות לצורך קבלת ההיתר”.

נוכח נסיבות אלה, בית המשפט נעתר לבקשת לקוחות משרדנו והוציא צווים זמניים המונעים מן היזם למכור את הדירות לצדדים שלישיים—עד להכרעה בתביעת האכיפה. פסקה זו ממחישה היטב את פעולת סעיף 28(א): צד שמנע את התנאי אינו רשאי להיבנות מאי־קיומו.

סיכול תנאי – עורך דין

למשרדנו ניסיון רב בדיני חוזים וייצוג בבתי משפט. עו"ד בן-דוד עבד בעברו בפרקליטות האזרחית בתל אביב, במשרד עו"ד מוביל וצבר ניסיון רב בהליכים משפטיים. לעו"ד בן-דוד הצלחות רבות בתחום החוזים ודיני המקרקעין לאורך העשור האחרון.