סקירה משפטית

דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין

דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין היא דרישה מהותית וקונסטיטוטיבית: ככלל, התחייבות לעשות עסקה במקרקעין אינה מקבלת תוקף משפטי ללא מסמך בכתב, אך הפסיקה הכירה בריכוכים מוגבלים, ובהם השלמת פרטים חסרים, צירוף כמה מסמכים, הוכחת מסמך שאבד, ובמקרים חריגים ביותר התגברות מכוח עקרון תום הלב ו״זעקת ההגינות״.

הסקירה להלן אינה מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי, ובהתאם למצוין גם בתקנון האתר.

למשרד עו"ד יוסף בן-דוד ניסיון רב בדיני מקרקעין, ייצוג בעסקאות והליכים משפטיים בתחום. 

מקור דרישת הכתב במקרקעין והאופי המשפטי שלה

סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. בהתאם להלכה הפסוקה, אין מדובר בדרישה ראייתית בלבד, שנועדה רק להקל על הוכחת העסקה, אלא בדרישה מהותית וקונסטיטוטיבית הנוגעת לעצם תוקפה של ההתחייבות. משמעות הדבר היא שככלל, בהיעדר מסמך בכתב אין התחייבות תקפה הניתנת לאכיפה.

הפסיקה מדגישה כי הכתב הוא תנאי ליצירת החיוב המשפטי, ולא רק אמצעי להוכחתו. עם זאת, המשמעות אינה בהכרח שיש צורך בחוזה מפורט, חתום וממצה הכולל כל פרט ופרט של העסקה.

ראו למשל: בע״מ 1270/23 פלונית נ׳ פלוני (6.9.2023); ע״א 1463/22 הפטריארכיה היוונית אורתודוכסית של ירושלים נ׳ הימנותא בע״מ (14.7.2025).

תכליות דרישת הכתב במקרקעין

לדרישת הכתב כמה תכליות מצטברות. ראשית, היא נועדה להבטיח רצינות וגמירות דעת בעסקה שמטבעה היא בעלת חשיבות כלכלית ומשפטית רבה.

שנית, היא נועדה להגן על הצדדים מפני התקשרויות חפוזות או בלתי שקולות.

שלישית, היא מבקשת ליצור ודאות באשר לעצם קיומה של העסקה ולתוכנה, ובכך לצמצם התדיינויות וטעויות שיפוטיות הנובעות מהיעדר ראיות חד־משמעיות.

הדרישה גם מסייעת להבחין בין משא ומתן או התנהגות מקדימה לבין התחייבות חוזית מחייבת. לכן, עצם קיומה של הסכמה בעל פה, תשלומים, התנהגות כבעלים או כוונה סובייקטיבית להתקשר אינם מביאים בהכרח להתגבשות עסקת מקרקעין תקפה.

דרישת הכתב במקרקעין – איזה מסמך נדרש ומהם הפרטים שחייבים להופיע בו

המסמך אינו חייב להיות חוזה מלא ומפורט הכולל את כל תנאי העסקה. הפסיקה הכירה באפשרות שמסמך יכלול את המסגרת הבסיסית של העסקה ואת הפרטים המהותיים שלה, בעוד שפרטים שניתן להשלים מכוח החוק, הנוהג או מנגנוני השלמה מוכרים אינם חייבים להופיע בו במפורש.

עם זאת, על המסמך או על מכלול המסמכים להצביע באופן ברור על העסקה ועל התחייבות ממשית להתקשר בה. בין הפרטים המהותיים שנזכרו בפסיקה: זיהוי הצדדים, זיהוי המקרקעין, מהות הזכות המועברת, התמורה ופרטים חיוניים נוספים שבלעדיהם לא ניתן לבצע את העסקה גם אם הצדדים מעוניינים בכך.

הדרישה אינה בהכרח למסמך יחיד. ניתן לבחון כמה מסמכים יחד, ובלבד שהמסמכים משתלבים זה בזה ומאפשרים להבין את עיקרי העסקה ואת גמירות דעת הצדדים.

השלמת פרטים חסרים וצירוף כמה מסמכים

הפסיקה ריככה את הגישה הנוקשה שלפיה כל פרט חייב להופיע במסמך עצמו. ניתן להשלים פרטים חסרים באמצעות הוראות חוק, הוראות הנובעות מהדין או מהנוהג, וכן באמצעות ראיות חיצוניות כאשר המסמך הכתוב כבר מצביע בבירור על התגבשות העסקה ועל גמירות דעת הצדדים.

כמו כן, ניתן להסתמך על אסופת מסמכים. אין הכרח שכל אחד מהמסמכים יקיים לבדו את דרישת הכתב; די בכך שהמסמכים, כשהם נבחנים כמכלול, משלימים זה את זה ומכילים את הפרטים המהותיים של העסקה.

הריכוך אינו מבטל את דרישת הכתב. הוא מאפשר גמישות באשר להיקף הכתב ולדרך שבה ניתן ללמוד ממנו על העסקה, אך עדיין נדרש עוגן כתוב ממשי המקשר בין הצדדים לבין העסקה הקונקרטית.

היעדר חתימה, מסמך שנערך בידי צד שלישי ומסמך שאבד

היעדר חתימה אינו מוביל תמיד ובאופן אוטומטי לבטלות העסקה, במיוחד כאשר קיימת דרישת כתב מספקת המלמדת על התחייבות בעל הזכות ועל יתר תנאי העסקה. עם זאת, שאלת החתימה אינה מנותקת מתוכן המסמך ומזהות הגורם שערך אותו.

בפסק הדין בעניין הפטריארכיה היוונית הודגש כי אין די במסמך המתעד דברים שנאמרו בעל פה בישיבה, כאשר המסמך אינו מבטא את התחייבות בעל הזכויות במקרקעין ואינו נכתב או נחתם מטעמו. כלומר, מסמך חיצוני המתאר הסכמה בעל פה אינו בהכרח מסמך המקיים את סעיף 8.

ראו: ע"א 1463/22 הפטריארכיה היוונית אורתודוכסית של ירושלים נ' הימנותא בע"מ ‏(‏14.7.2025‏).‏‏

לעומת זאת, כאשר הוכח כי נוצר מסמך בכתב שהיה קיים ואבד או אינו נמצא עוד בידי התובע, ניתן להוכיח באמצעות ראיות משניות את עצם קיומו ואת תוכנו. במקרה כזה, היעדר המסמך המקורי אינו שולל כשלעצמו את האפשרות לאכוף את העסקה.

החריג של תום לב ו״זעקת ההגינות״

הפסיקה הכירה בחריג מצומצם שלפיו בנסיבות מיוחדות ויוצאות דופן ניתן לתת תוקף להתחייבות במקרקעין גם כאשר לא קיים מסמך בכתב, מכוח עקרון תום הלב.

החריג מזוהה בעיקר עם מקרים שבהם עמידה על דרישת הכתב תוביל לתוצאה בלתי הוגנת באופן קיצוני.

ראו: ע״א 986/93 יעקב קלמר נ׳ מאיר גיא (12.6.1996); ע״א 8234/09 לילי שם טוב נ׳ כדורי פרץ (21.3.2011).

אין מדובר בריכוך שגרתי או במסלול חלופי רגיל לכריתת עסקה. נדרשות נסיבות חריגות, והפסיקה הדגישה בין היתר את מידת ההסתמכות על העסקה, את שינוי המצב שנוצר בעקבותיה, את ביצוע ההסכם בפועל ואת מידת חוסר ההגינות של הצד המבקש להתנער מן ההתחייבות.

גם כאשר מופעל החריג, אין לראות בכך ביטול של סעיף 8. מדובר בסטייה מוגבלת מכוח עקרון תום הלב, ולא בקביעה שכל הסכמה בעל פה במקרקעין היא תקפה.

עסקה במקרקעין לעומת המחאת זכות חוזית

דרישת הכתב חלה, לפי ההבחנה שהוכרה בפסיקה, על התחייבות להעביר זכות קניינית במקרקעין או זכות קניינית עתידית. לעומת זאת, המחאת זכות חוזית־אובליגטורית של המוכר כלפי בעל המקרקעין אינה כפופה לדרישת הכתב שבסעיף 8.

לצורך הסיווג יש לבחון מה ביקש המוכר להעביר בפועל: האם את הזכות הקניינית במקרקעין, או את הזכות החוזית שיש לו כלפי גורם אחר. ההבחנה תלויה באומד דעת הצדדים, בנוסח ההסכמה ובנסיבות העסקה.

בפסיקה נקבע שבמצב שבו המוכר לא היה רשום כבעלים וזכותו הייתה זכות חוזית בלבד, ניתן היה לראות בהתחייבות כהתחייבות להעברת הזכות החוזית, שאינה כפופה לדרישת הכתב. עם זאת, מדובר בסיווג עובדתי־משפטי התלוי בנסיבות המקרה, ואין להניח שכל עסקה בזכויות שאינן רשומות היא בהכרח המחאת זכות חוזית.

הקשר בין התחייבות, רישום ועסקה שהושלמה

חוק המקרקעין מבחין בין עסקה במקרקעין לבין התחייבות לעשות עסקה. עסקה במקרקעין טעונה רישום, ואילו עסקה שלא נגמרה ברישום נחשבת התחייבות לעשות עסקה. לכן, גם לאחר שנקבע כי התקיימה דרישת הכתב, יש לבחון בנפרד אם העסקה הושלמה ברישום או שמדובר עדיין בהתחייבות אובליגטורית בלבד.

ביצוע בפועל של העסקה עשוי להיות בעל משמעות במסגרת בחינת תום הלב והחריגים לדרישת הכתב, אך עצם הביצוע אינו יוצר כלל אוטומטי שלפיו כל התחייבות בעל פה הופכת לתקפה. יש לבחון את היקף הביצוע, את השינוי במצב הצדדים ואת יתר נסיבות העסקה.

דרישת הכתב במקרקעין – סיכום

הכלל הוא שהתחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב, ודרישה זו היא מהותית ולא ראייתית בלבד.

המסמך אינו חייב לכלול את כל פרטי העסקה, וניתן במקרים מתאימים להשלים פרטים חסרים, לצרף כמה מסמכים, ולהוכיח את תוכנו של מסמך שאבד.

עם זאת, נדרש עוגן כתוב המבטא או מאשרר את התחייבות בעל הזכות ואת עיקרי העסקה. בהיעדר כתב מוחלט, תיתכן סטייה מדרישת הכתב רק בנסיבות חריגות ביותר שבהן מתקיימת ״זעקת הגינות״ מכוח עקרון תום הלב.

כמו כן, יש להבחין בין העברת זכות קניינית, הכפופה ככלל לסעיף 8, לבין המחאת זכות חוזית־אובליגטורית, שלפי ההלכה שנמסרה אינה כפופה לאותה דרישה.

יוסף בן-דוד, משרד עורכי דין

משרדנו מעניק ליווי משפטי במסגרת שלב המשא ומתן בקשר עם חתימת הסכמים הנוגעים למקרקעין, ובכלל כך,  הסכמי מכר; הסכמי רכישה; הסכמי שכירות; העברת זכויות במקרקעין; פירוק שיתוף במקרקעין; רישום הערות אזהרה וכיו"ב.

בנוסף, משרדנו מייעץ, מלווה ומייצג את לקוחותיו במגוון סכסוכים הנוגעים למקרקעין, ובכלל כך: סכסוכים בענייני בעלות והצהרת זכויות במקרקעין; ליקויי בניה; איחור במסירת דירת מגורים; פינוי וסילוק יד ממקרקעין; הפרת חוזה מכר וכיו"ב.

** סקירה זו אינה מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי, ובהתאם למצוין גם בתקנון האתר.