חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 ושאלת הפיצוי בגין עיכוב במסירת דירת מגורים
post image

נקודת המוצא לדיון בענייננו היא הזהירות היתרה שבה יש לנהוג בכל הקשור להגנה על זכויותיהם של רוכשי דירות חדשות מקבלן.

הסקירה המובאת להלן אינה מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינה מתיימרת להקיף את מכלול הסוגיות המשפטיות והמנהלתיות בנושא, ובהתאם למצוין גם בתקנון המשרד.


תחולת החוק

סעיף 1 לחוק המכר (דירות) מגדיר "מוכר" כ-"מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה".

צא ולמד: החוק עוסק ברכישת דירה חדשה מקבלן, והסקירה המשפטית להלן תתמקד בשאלת עיכוב במסירת דירה חדשה מקבלן.


הזהירות היתרה שבה יש לנהוג בכל הקשור להגנה על זכויותיהם של רוכשי דירות

מועד מסירתה של דירה הוא אחד הנתונים הקריטיים מבחינתו של רוכש הדירה. איחור בקבלת הדירה עלול להותיר את הרוכש ללא פתרון דיור ולגרום לו לנזקים כלכליים. על כן, בדרך כלל, כוללים חוזי המכר תניות מפורטות שעניינן מועד המסירה.

כפי שציין בית המשפט בע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין (החלטה מיום 12.4.2011): "חשוב לשוב ולהדגיש כי רכישתה של דירת מגורים בישראל היא העסקה המשמעותית ביותר בחייה של משפחה ממוצעת ועל כן סוגיה זו מצריכה פיקוח שיפוטי מיוחד לשם הגנה על האינטרס הציבורי".

ברע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ (החלטה מיום 21.2.2016) נקבע כי: "מועד מסירתה של הדירה, לאחר שזו כשרה וערוכה למגורים, הוא אחד הנתונים הקריטיים ביותר מבחינתו של רוכש הדירה. איחור בקבלת הדירה עלול להותיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים ולהותירו במצוקה בשל חוסר הוודאות בכל הנוגע למועד המסירה".

לשם כך, קובע סעיף 5א לחוק המכר (דירות), הסדר של פיצוי סטטוטורי בנסיבות של איחור במסירה לתקופה העולה על 60 ימים. תקופת איחור זו הוכרה בעבר בפסיקה ובבית הדין לחוזים אחידים כתקופה "לגיטימית" של איחור. באמצעות הפיצוי הסטטוטורי, "ביקש המחוקק להקטין את פערי הכוחות בין הצדדים ולחזק את מעמדו של רוכש הדירה, באופן שיבטיח את זכאותו של הרוכש לפיצוי ויתמרץ את הקבלן להימנע מאיחור במסירת הדירה" (עניין שמש לעיל, פסקה 25).


לשון סעיף 5א לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973

"(א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
(2) ..
(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".

מכאן, כאשר הקבלן מאחר במסירה לתקופה העולה על 60 ימים, עליו לשלם לרוכש הדירה פיצויים בגין כלל תקופת האיחור, ממועד המסירה החוזי ועד למועד המסירה בפועל (כולל 60 הימים הראשונים). שיעור הפיצויים נגזר מדמי השכירות המוערכים של הדירה הנמכרת בתוספת של 50% בגין 8 החודשים הראשונים, ובתוספת של 25% בגין יתרת תקופת האיחור.


הקבלן ורוכש הדירה יכולים להסכים כי לא יתקבל פיצוי על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו

כפי שניתן לראות, סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות) קובע כי: "על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".

מאחר שסעיף 5א לחוק בכללותו הינו סעיף קוגנטי, הרי שהקבלן אינו רשאי להרחיב את תניית הפטור החוזית מעבר לגבולות שהוגדרו בסעיף 5א(ג) הנ"ל.

מכאן, יהא לשונה של תניית הפטור החוזית אשר יהא, מוטל על קבלן אשר מבקש להיבנות מהוראת הסיכול המיוחדת שבסעיף 5א(ג) לחוק, להוכיח את התקיימות שני התנאים המצטברים הקבועים בו, כדלקמן: (א) במישור העובדתי: על הקבלן להוכיח כי האיחור נגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטתו. (ב) במישור המשפטי: על הקבלן להוכיח כי הסיכון להתרחשות הנסיבות האמורות ותוצאותיהן, אינו מוטל עליו. במילים אחרות, בהתאם לפסיקת בתי המשפט, הנטל הוא על הקבלן להוכיח כי העיכוב נגרם שלא באשמתו.


מעמדן של תניות חוזיות שיש בהן כדי לייתר את הפיצוי

מעמדו של רוכש דירת מגורים, מבחינת כוח המיקוח, התמרון וניסוח החוזה, אינו זהה, למעמדו של בונה הדירה. מצב מעין זה גורם לכך, שבהרבה מקרים, חופש הבחירה של הקונה הולך ומתמעט. במילים אחרות, מדובר על מערכת יחסים בה נעדר, לעתים קרובות, הבסיס של שוויון המעמד והאיזון בין הצדדים לחוזה [ראה: ע"א 148/77 רוט נ' ישופה (1979)].

השופטת ד. ברק-ארז מציינת בפסק דינה בעניין שמש הנ"ל כי: "פערי כוחות אלה בין הקבלן לבין רוכש הדירה באים לידי ביטוי מובהק בהקשר של איחור במסירה. הרוכש – שבמקרה הטיפוסי כבר שילם את מרבית התמורה – חושש כי עמידה על זכויותיו בשלב זה, שבו האיחור כבר הפך למציאות קיימת, עלולה להוביל לעיכוב נוסף במסירה".

מאחר שבמקרה הטיפוסי חוזי מכר שנעשים בין קבלנים לרוכשי דירות הם חוזים אחידים, המענה הבסיסי לקושי האמור נמצא בפסיקה שנסבה על פרשנותו של חוק החוזים האחידים, התשמ"ג-1982. בית משפט זה הבהיר כי תניות בחוזה אחיד המקנות לקבלנים כוח בלתי מוגבל לדחות את מועד המסירה ייחשבו לתניות מקפחות.

בע"א 449/85 היועץ המשפטי לממשלה נ' גד חברה לבניין בע"מ (1989) נקבע:  "קביעת מועד המסירה של דירה לפרק זמן בלתי מוגבל ובלתי מתוחם וידוע מראש כופה על הצד השני אי-ודאות מכבידה ביותר, שהיא בלתי מוצדקת בנסיבות העניין… במצב דברים זה שרוי המתקשר השני במצב של אי-ידיעה לגבי נתון מרכזי בהתקשרות, דבר המונע ממנו בצורה מוחלטת את ההיערכות לקראת קבלת הדירה שרכש, הן מבחינת מכירתה של דירה קודמת והן מכל בחינה אחרת שהיא".

הפסיקה קבעה שיש לפרש את הפטור שניתן למוכר מתשלום פיצוי בגין איחור במסירה במשך אורכת החסד, כחל רק מקום בו המסירה בוצעה בתוך תקופת החסד. ואולם אם המסירה נדחתה עד לאחר חלוף תקופת החסד יינתן פיצוי בגין תקופת האיחור כולה, אלא אם הוסכם אחרת [ראה למשל: ע"א 758/87 קאופמן נ' קונסוליום].

* למשרד עו"ד יוסף בן-דוד ניסיון רב בניהול הליכים משפטיים מכוח חוק המכר (דירות), לרבות בעניינים הקשורים לעיכוב במסירת דירת מגורים, תוך מתן ייעוץ וליווי משפטי מתאים.