סקירה משפטית

זכויות בנייה – מה זה בכלל ולמה זה חשוב?

כאשר אנו מדברים על מקרקעין, נדמה לעיתים שבעלות על קרקע היא חזות הכול. בפועל, אחת מהשאלות המרכזיות שתקבע את שוויו של הנכס היא – מה מותר לבנות עליו?  כאן בדיוק נכנס המושג החשוב:  זכויות בנייה.

במאמר זה נבחן מהן זכויות בנייה, אילו סוגיות משפטיות הן מעלות, וכיצד הן עשויות להשפיע באופן דרמטי על בעלי נכסים, רוכשים, יזמים וקבלנים.

האמור בסקירה זו אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי, כקבוע בתקנון המשרד.

מהן זכויות בנייה?

זכויות בנייה הן ההיתר החוקי לבנייה או להרחבת בנייה במקרקעין, בהתאם להוראות תוכנית בניין עיר (תב"ע), תוכניות נוספות החלות על המקרקעין, חוק התכנון והבנייה, והתנאים שקובעים מוסדות התכנון.

שלא כמו הבעלות הפיזית בנכס, זכויות הבניה הן רכיב תכנוני הנגזר מהחוק וממדיניות התכנון. לא ניתן לבנות ככל העולה על הדעת רק משום שאתה הבעלים של מגרש – עליך לבדוק מה התוכנית מאפשרת, ולקבל את האישורים הדרושים.

אילו סוגים של זכויות בנייה קיימים?

1. זכויות לפי תוכנית תקפה:  נקבעו מראש בתוכנית התקפה במגרש (למשל: עד 3 קומות, בנייה רוויה, מבנה מסחרי וכו').
2. זכויות מותנות: ניתנות רק אם מתקיים תנאי מסוים (למשל: איחוד חלקות, תשלום פיצוי או השגת אישור מגורם מסוים).
3. זכויות מכוח חקיקה ארעית: דוגמת זכויות תמ"א 38.

זכויות בנייה ומימושן 

בעל נכס שיש ברשותו זכויות בניה – לדוגמה: אפשרות להרחבת דירה, תוספת קומה או בנייה של יחידת דיור – נדרש לבצע מספר צעדים כדי לממש את הזכויות:

1. בירור תכנוני:  בדיקת תב"ע החלה על הנכס, האם הזכויות אכן קיימות, ומהן המגבלות (גובה, קווים, ייעוד הקרקע).
2. תכנון אדריכלי: הכנת תוכנית אדריכלית שתואמת את הוראות התכנון המקומיות.
3. הגשת בקשה להיתר בנייה: ההיתר נבחן על ידי הוועדה המקומית, ובמקרים מסוימים מחייב גם אישור של גופים נוספים (כיבוי אש, מהנדס העיר, שכנים).
4. תשלום היטל השבחה (אם נדרש): לעיתים מימוש זכויות כרוך בחיוב משמעותי לרשות המקומית.
5. קבלת היתר וביצוע הבנייה בפועל: רק לאחר קבלת ההיתר ניתן להתחיל בבנייה.

זכויות בנייה ודיני המס

חוק מיסוי מקרקעין אינו מחיל את הפטור ממס שבח בגין מכירת "דירת מגורים" ביחס לזכויות הבניה הבלתי מנוצלות הכלולות בממכר.

במילים אחרות,  כאשר נמכר נכס שיש לגביו זכויות בנייה מעבר למבנה הבנוי עליו, יחול מס שבח בגין מרכיב זכויות הבניה. עסקינן בזכות נפרדת מהקרקע וחלק מהתמורה מיוחס לזכויות הבניה כשלעצמן.

החוק גם מטיל מס (היטל השבחה) על מי שמוכר מקרקעין אשר הוחלה עליהן תוכנית שהשביחה אותם והוסיפה להם אחוזי בניה. משמע כי הממכר כולל גם אלמנט של זכויות בניה שאינן נכללות בחלק הבנוי בלבד.

זכויות בנייה – השפעתן על שווי נכס

זכויות בניה מהוות חלק מרכזי ומשמעותי בהערכת שווי של נכס מקרקעין ובפרקטיקה השמאית. במגרשים המיועדים לבניה, עיקר שווי הקרקע נגזר משווי זכויות הבניה המותרות להקמה במקום.

בנכסים בנויים, ככל וקיימות זכויות בניה הניתנות למימוש בנכס, יתרת זכויות הבניה שטרם נוצלו, תורמות משמעותית לשווי הנכס, שכן שווי שתי דירות דומות במאפייניהן אך לאחת קיימות זכויות בניה לא מנוצלות ולאחרת לא, שווי הדירה הכוללת אפשרות להרחבתה הינו גבוה יותר.

למה חשוב לבדוק זכויות בנייה?

לפני רכישת נכס, לפני הגשת בקשה להיתר, או אפילו לפני חתימה על עסקה – חיוני לדעת מהן זכויות הבניה התקפות בנכס. טעויות בהבנה או הנחות שגויות לגבי היתכנות תכנונית עלולות לעלות ביוקר – משפטית וכלכלית.

לסיכום

זכויות הבניה הן הלב הפועם של כל פרויקט נדל"ן. הן לא תמיד ברורות, לעיתים משתנות, וקשורות לשיקולים תכנוניים, משפטיים וכלכליים גם יחד. כדי לדעת מה מותר, מה אפשר – ובעיקר, מה כדאי – חשוב לקבל ליווי משפטי מקצועי שמתמצא בדקויות התחום.