סקירה משפטית

הצמדת גינות לדירות היזם

בפרויקטים של התחדשות עירונית עולה לא פעם שאלת הצמדת "רכוש משותף" לדירות היזם החדשות בפרויקט.

רכוש משותף הוא למעשה קניין בעלי הדירות הקיימים והוא מוצמד לדירותיהם. הרכוש המשותף כולל את כל חלקי הבניין חוץ מהחלקים הרשומים כדירות (למשל, שטחי הקומה המפולשת).

ככל והבית המשותף רשום בטאבו, שטחי הרכוש המשותף מופיעים ע"ג נסח הטאבו, וכל בעל הדירה יכול לדעת את גודל הרכוש המשותף המוצמד לדירתו. היקף ההצמדה של הרכוש המשותף, בדרך כלל, כהיקף גודל דירת הבעלים בבית המשותף.

בפרויקטים של התחדשות עירונית, מבקשים יזמים, לעיתים, לבנות דירות ברכוש המשותף, ואף להצמיד שטחים שונים של הרכוש המשותף לדירות החדשות בפרויקט.

כך, למשל, בבית משותף לו קומה מפולשת, מבקש היזם, לעיתים, לבנות דירות חדשות בקומת הקרקע (המפולשת) על מנת להגדיל את מס' הדירות בפרויקט. לעיתים היזם אף מבקש להצמיד שטחים משותפים לדירות אלה, על מנת לספק גינה לדירות בקומת הקרקע (ולהפוך דירות אלה ל-"דירות גן").

ככל וקיימת הסכמה מלאה של הדיירים, על פניו לא אמורה להתעורר כל בעיה. דיירי הבית המשותף רשאים להסכים, יחד, על הוצאת חלקים ו/או הצמדת חלקים של הרכוש המשותף.

עם זאת, מה הדין מקום בו קיימת מחלוקת בין בעלי הבית המשותף? שאלות אלו הגיעו לדיון בערכאות המשפטיות (ואף משרדנו ייצג בהליכים משפטיים המעוררים שאלות אלה בפרויקטים של התחדשות עירונית). על כך להלן.

האמור בסקירה זו אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי, ובהתאם למצוין גם בתקנון המשרד.

הצמדת גינות לדירות היזם – שאלת החוקיות

כאמור, ככל ויש הסכמה מלאה של הדיירים לא אמורה להתעורר כל בעיה. דיירי הבית המשותף יכולים פה אחד להסכים להוצאת חלקים אלה לטובת דירות היזם והגינות אותן הוא מתכנן בקומה המפולשת.

עם זאת, ככל וקיימת התנגדות, שאלה זו לא פשוטה כל עיקר. מחד, טוענים רוב הדיירים בבית המשותף כי הם רוצים להוציא את הפרויקט אל הפועל, וחששם שאי שיתוף פעולה בעניין זה עשוי להכשיל את הפרויקט.

מאידך, סבורים המתנגדים כי אין לגרוע חלקים גדולים של הרכוש המשותף לטובת גינות בקומת הקרקע, שכן חלקים אלה נגרעים מכלל הדיירים ומקטינים את השטחים המשותפים (לטובת גינה לכלל הדיירים ו/או שטחים אחרים).

בנוסף, לטענת המתנגדים, הוראות תוכנית תמ"א 38 (חיזוק) כלל אינן מתייחסות לשאלת הצמדת גינות לדירות היזם החדשות, ולכן הן אינן אמורות להיות חלק מהתוכניות.

משרדנו ייצוג מס' מתנגדים בהליך התחדשות עירונית בסוגיות אלה ממש, ולהלן השיקולים שאלו בפסיקה, והחלטת המפקח על המקרקעין הדן בסוגיה.

הצמדת גינות לדירות היזם – החלטת המפקח על המקרקעין בחולון

כבר בפתח הדברים יאמר כי אין מדובר על החלטה מחייבת, שכן היא ניתנה על-ידי כב' המפקח על המקרקעין (בדרגת שופט שלום). עם זאת, ייתכן והחלטה זו תנחה ערכאות אחרות אשר ידונו בסוגיה.

כך, בהתנגדות דיירים, אשר יוצגו באמצעות משרדנו, נטען כי אין להתיר גריעה של חלקים מהרכוש המשותף (קניין בעלי הדירות הקיימות) לטובת גינות לדירות היזם החדשות.

כב' המפקח על המקרקעין קיבל בחלקה את התנגדות הדיירים וקבע כי מצד אחד "אמנם אכן, מלשון סעיף 5(א) לחוק החיזוק יש קושי להלום גריעה מהרכוש המשותף לצורך הצמדת גינות לדירות הגן".

מצד שני קבע כב' המפקח: "ברשימה ארוכה של פסקי דין הכירו מפקחים על רישום מקרקעין בכך שניתן להצמיד חלקים מהרכוש המשותף לצורך גינות המצויות לצד דירות גן בהתאם לגודל ההצמדות של יתר בעלי הדירות, …".

הרציונל, כפי שבא לידי ביטוי בפסק הדין, הוא שבעלי דירות במסגרת פרויקט התחדשות עירונית נהנים מתוספות שונות על חשבון הרכוש המשותף, בדרך כלל על דרך הוספת מרפסות והרחבת הדירה, שדירות הגן אינן יכולות להנות מהן.

על כן, לשיטת המפקח: "אין להחיל דין אחר על דירות חדשות שיתווספו במסגרת הפרויקט, שכן בסופו של יום הצמדת הגינות מהווה התאמה להצמדת החלקים הנוספים מהרכוש המשותף לדירות הקיימות".

עם זאת, כב' המפקח קיבל את התנגדות לקוחות המשרד, בחלקה, ופסק כי הגינות אשר יוצמדו לדירות הגן לא יעלו על 12 מ"ר. היקף מ"ר זה נקבע בהתאם להיקף המ"ר של מרפסות הדיירים הקיימים, בהתאם לתמורות הסכם התמ"א.

הצמדת גינות לדירות היזם – החלטה שונה של כב' המפקחת ברחובות

בפסיקה קיימות החלטות שונות מהן ניתן ללמוד אחרת בסוגיה הנ"ל. כך, למשל בהליך משפטי אחר, במסגרת תב/148/13 ותב/192/13 קבעה המפקחת על המקרקעין ברחובות כי שאלת ההצמדה כלל אינה בסמכותה, וכי את חוק החיזוק יש לפרש בצמצום.

בהחלטתה נקבע כי הצמדת שטחים אשר יהיו מיועדים לשטחי חצרות של דירות, חורגת מסמכות "המפקח" לפי חוק החיזוק, ואף אינה נתונה לה מכוח סעיף 59 לחוק המקרקעין.

לשיטת כב' המפקחת, הצמדת גינות אינה פעולה מחויבת לצורך חיזוק הבניין, להבדיל מבניית הדירות החדשות עצמן. בנוסף, נקבע כי תוכנית תמ"א 38 אינה מגדירה אפשרות זו, וכי יש לפרש את הפגיעה בזכות הקניין על דרך הצמצום, על מנת למזער פגיעה בדיירים הקיימים.

הצמדת גינות לדירות היזם – עו"ד התחדשות עירונית

למשרד עו"ד יוסף בן-דוד ניסיון רב והצלחות בתחום ההתחדשות העירונית. המשרד מייצג בהליכים משפטיים בתחום לפני בתי המשפט השונים ולשכות המפקחים על המקרקעין. המשרד גם משתף פעולה עם שמאים ואדריכלים מובילים, במטרה להביא למיקסום הצלחת התיקים המנוהלים.

** הסקירה בדף זה אינה מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין בה להקיף את מכלול הסוגיות המשפטיות ו/או המנהלתיות בנושא. ראו/י גם תקנון המשרד.