חדשות המשרד - 18.9.24

הצלחה בהליך משפטי – פיצוי לקוחות המשרד בגין ביטול הסכם מכר דירה

מחלוקות רבות בענף הנדל"ן עוסקות בביטול חד-צדדי של הסכמי מכר על-ידי יזמים באמתלה של אי-התקיימות "תנאי מתלה" – לרוב עיכוב בקבלת היתר בנייה.

בפני רוכשים הניצבים מול ביטול חוזה שרירותי עומדת דילמה אסטרטגית: האם לנהל מאבק משפטי ארוך ומתיש לשם קבלת סעד של 'אכיפה בעין' (קבלת הדירה בפועל), או שמא לנצל במהירות את הישגיהם בהליכים המקדמיים כדי לחלץ הסדר השבה ופיצויים אופטימלי שיאפשר להם לסגת מן העסקה ברווח מסחרי ובמינימום סיכון.

סוגיה זו עמדה במרכז ההליך המשפטי שניהל משרדו בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו. בעוד רוכשים אחרים בהליך נלחמו על הדירות עד להסדר האכיפה (שהושג בהצלחה מצד משרדנו), חלק מלקוחותינו בחרו באסטרטגיית נסיגה: פשרה מהירה תמורת פיצוי הולם מצד היזם.

האמור בסקירה זו מובא למידע כללי בלבד, ואינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי פרטני. ייתכנו נסיבות שונות שבהן הדין או התוצאה עשויים להשתנות בהתאם לפרטי המקרה.

התשתית העובדתית: הסכם מכר דירת מגורים וביטול חד-צדדי מצד היזם

בחודש אוקטובר 2021 התקשרו לקוחות המשרד עם חברה יזמית בהסכם לרכישת דירה בת 3 חדרים פרויקט תמ"א 38/2 בעיר גבעתיים. החוזה הוכפף לנספח תנאים מתלים, בהם קבלת היתר בנייה במועד מוגדר.

לטענת הלקוחות, על רקע זינוק משמעותי במחירי הנדל"ן, שיגר היזם ביום 19.3.24 הודעת ביטול חד-צדדית לרוכשים בטענה כי מאחר שהיתר הבנייה לא התקבל במועד, החוזה פקע אוטומטית.

הרוכשים, באמצעות משרדנו ובייצוג עו"ד יוסף בן-דוד, סירבו להשלים עם הביטול. הם טענו כי הודעת הביטול נשלחה בחוסר תום לב ומניעים זרים, ומטרתה האמיתית היא להשתחרר מחוזים במחירי 2021 כדי למכור את הדירות מחדש במחירי שוק גבוהים משמעותית.

ייצוג משרדנו וקבלת צו מניעה זמני המונע מהיזם מכירת הדירה לקונים אחרים

בתאריך 21.4.24 הגישו הרוכשים, באמצעות עו"ד בן-דוד, תביעה כספית והצהרתית לאכיפת הסכמי המכר, לצד בקשה דחופה למתן צו מניעה זמני במעמד צד אחד. קו ההגנה המשפטי התבסס על שני עקרונות:

[1] מניעת קיום התנאי המתלה: הרוכשים הוכיחו כי היתר הבנייה היה מוכן בעיריית גבעתיים חודשים ארוכים לפני כן, אולם היזם עיכב במכוון את תשלום אגרות הבנייה הנדרשות. על פי סעיף 28 לחוק החוזים, צד שמנע את קיום התנאי המתלה אינו רשאי להסתמך על אי-קיומו כדי לבטל את החוזה.

[2] הארכת החוזה בהתנהגות: לאורך כל תקופת העיכוב, היזם המשיך להתנהג כמי שרואה בחוזה תקף והבטיח שפנקסי השוברים לתשלום התמורה יונפקו בקרוב ללקוחות.

ביום 4.6.24 חלה תפנית דרמטית: בית המשפט המחוזי נעתר לבקשת משרדנו והוציא תחת ידו צווי מניעה זמניים. הצווים אוסרים על היזם לבצע כל דיספוזיציה בדירה (לרבות מכירה לצד ג') וכן איסור דיווח על ביטול העסקה לרשויות המס.

קבלת החלטה אסטרטגית: מדוע לבחור בנסיגה מהסכם המכר תמורת פיצוי?

עם קבלת צווי המניעה, עמדה בפני הלקוחות השאלה האם לנהל משפט עבור אכיפה בעין, או לסגת מהעסקה תמורת פיצוי גבוה ומהיר (שהוצע מצד היזם). הבחירה בנסיגה התבססה על מספר שיקולים מסחריים:

[א] חשיפה למדד תשומות הבנייה: החזקת חוזה מ-2021 בפרויקט שטרם החל בבנייה חושפת את הרוכשים לעלייה בהפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה, המייקרת את עלות הרכישה העתידית.

[ב] אלטרנטיבות בשוק החופשי: השבה מהירה של המקדמה בערכה הריאלי, בתוספת פיצוי נטו משמעותי, מאפשרת לרוכשים לפנות מיידית לשוק לרכישת נכס אטרקטיבי חלופי או להשקיע את הכסף באפיקים אחרים.

[ג] ניטרול סיכוני קבלן וחדלות פירעון: ניהול משפט ארוך מותיר את הון הרוכשים נעול בנאמנויות תחת איומי יציבות פיננסית של היזם או עיכובים קבלניים אינסופיים.

[ד] אובדן אמון ביזם: לקוחות שונים שמקבלים מכתבי התראה ו/או הודעות ביטול המנוגדים לדין, מאבדים אמון ביזם וברצון שלהם להמשיך מולו התקשרות חוזית. השיקול הכלכלי בנושא זה אינו פקטור עבורם.

בנקודה זו יוער כי ההליך המשפטי בייצוג משרדנו איגד משפחות שונות (שכולן קיבלו הודעות ביטול דומות). כל משפחה קיבלה החלטה שונה. חלק מלקוחות המשרד העדיפו סעד של אכיפה (קבלת הדירה) בעוד לקוחות אחרים העדיפו קבלת פיצוי. אין באמור לעיל כדי לקבוע שאפשרות אחת עדיפה על רעותה.

הסכם הפשרה: פירוק מוקשים ועיגון הפיצוי

הסכם הפשרה שנחתם בין הצדדים עיגן את תנאי היציאה האופטימליים עבור לקוחות המשרד.  הצדדים הסכימו על ביטול הדדי של הסכם המכר. במקביל, היזם התחייב להשיב לרוכשים את מלוא כספי המקדמה ששולמו על-ידם בערכם הריאלי.

מעבר להשבה המלאה, חויב היזם לשלם לרוכשים פיצוי מוסכם וסופי בגובה מאות אלפי שקלים, בגין עוגמת הנפש שנגרמה להם והוצאותיהם המשפטיות.

סיכום ומסקנות

סיפורם של לקוחות המשרד מוכיח שהניצחון אינו נמדד בהכרח בקבלת מפתח לדירה, אלא ביצירת מקסימום ערך כלכלי במינימום זמן וסיכון.

למשרד עו"ד יוסף בן-דוד ניסיון רב בתחום המקרקעין, תוך ליווי וייצוג לקוחות המשרד, הן קונים והן מוכרים, בעסקאות מכר ורכישת מקרקעין.

המשרד אף מייצג את לקוחותיו בסכסוכים בתחום המקרקעין לפני בתי המשפט השונים, ועובד בשיתוף פעולה עם שמאים, אדריכלים ומהנדסים.

** אין בסקירה לעיל כי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ובהתאם למצוין גם בתקנון המשרד.