חדשות המשרד - 30.11.24
הצלחה בהליך משפטי – בלימת ביטול חד-צדדי של הסכמי מכר דירה
אחד האיומים המרחפים מעל רוכשי דירות "על הנייר" בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא ביטולו החד-צדדי של הסכם המכר על-ידי היזם, לרוב תחת העילה של אי-התקיימות "תנאי מתלה" במועד (כגון קבלת היתר בנייה או חתימת הסכם ליווי פיננסי).
במציאות הנדל"נית הישראלית, שבה מחירי הדירות האמירו דרמטית לאורך שנות התכנון, ליזמים קיים אינטרס כלכלי מובנה להשתחרר מחוזים "ישנים" כדי למכור את הדירות מחדש במחירי שוק גבוהים בהרבה.
סקירה משפטית זו מנתחת מקרה בוחן רב-חשיבות, בייצוג משרדנו, שהתנהל בבית המשפט המחוזי בתל אביב. המאבק בייצוג משרדנו הוביל להצלחה כבירה עבור הלקוחות וניצחון משפטי וכלכלי מובהק ובאכיפת ההסכמים בפועל.
האמור בסקירה זו מובא למידע כללי בלבד, ואינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי פרטני. ייתכנו נסיבות שונות שבהן הדין או התוצאה עשויים להשתנות בהתאם לפרטי המקרה.
הרקע העובדתי ועסקאות המכר המקוריות
לקוחות המשרד התקשרו בשלהי שנת 2021 ובראשית שנת 2022 בהסכמי מכר מול יזם מקרקעין לרכישת דירות חדשות בפרויקט הריסה ובנייה בעיר גבעתיים.
בהסכמים אלו נקבע נספח תנאים מתלים המעגן שלושה תנאים מצטברים לכניסת ההסכם לתוקף:
- קבלת היתר בנייה לפרויקט.
- חתימת הסכם ליווי פיננסי והנפקת פנקסי שוברים.
- פינוי הבניין הקיים.
ההסכם קצב פרק זמן מוגדר לקיומם של תנאים אלו, וקבע כי ככל שלא יתקיימו במועד, יהיו הצדדים (או מי מהם, בהתאם לפרשנות הסעיף) רשאים להודיע על ביטול ההסכם.
הודעת הביטול המפתיעה וגילוי ה"סיכול"
ביום 19.3.2024, בשעות הערב המאוחרות, שיגרה ב"כ היזם הודעה חד-צדדית לרוכשים. בהודעה נטען כי מאחר שחלפה התקופה החוזית והתנאים המתלים לא התקיימו (טרם התקבל היתר בנייה מוחלט ולא נחתם הסכם ליווי בנקאי), החוזה פוקע והחברה מודיעה על ביטולו תוך השבת הכספים ששולמו.
הרוכשים סירבו להשלים עם רוע הגזירה ופנו לקבלת ייעוץ משפטי וייצוג על-ידי משרדנו.
בעקבות בדיקות מעמיקות שבוצעו הובהר שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה כבר אישרה את הבקשה להיתר בנייה, והעיכוב היחיד בהנפקתו נבע מכך שהיזם נמנע במכוון מלשלם את אגרות הבנייה הנדרשות, אשר נשלחו אליו חודשים קודם לכן.
יתרה מכך, בבירור שנערך מול חברת הביטוח של היזם, אשר ליוותה את הפרויקט, נמסר כי מבחינת הגורם הפיננסי אין מניעה להתקדם והפרויקט נמצא בליווי מלא.
ממצאים אלו הוכיחו כי היזם פעל בחוסר תום לב קיצוני, וביקש לנצל את חלוף הזמן שהוא עצמו גרם לו במטרה לייצר "עילה מדומה" להשתחרר מן החוזים, לנשל את הרוכשים ולמכור את הדירות במחיר גבוה משמעותית.
המערכה המשפטית: פנייה מהירה לביהמ"ש המחוזי וקבלת צווים זמניים
ב-21.4.2024 הגישו הרוכשים, באמצעות עו"ד יוסף בן-דוד, תביעה לאכיפת הסכמי המכר ובקשה דחופה ביותר למתן צווי מניעה זמניים במעמד צד אחד בבית המשפט המחוזי בתל אביב (ת"א 48340-04-24).
המבקשים טענו כי התנהלות היזם מהווה הפרה בוטה של חובת תום הלב בקיום חוזה (סעיף 39 לחוק החוזים) ושל האיסור לפעול לסיכול תנאי מתלה (סעיף 28 לחוק החוזים). לפי סעיף 28(א) לחוק החוזים, צד שמנע את קיום התנאי המתלה אינו זכאי להסתמך על אי-קיומו. היזם, בהימנעותו מתשלום האגרות, סיכל במו ידיו את הנפקת ההיתר הפורמלי.
מנגד, היזם טען בתשובתו כי התנאי המתלה לא התקיים, וכי מדובר בשיקולים כלכליים ואסטרטגיים לגיטימיים לאור השיהוי הממושך בהליכי הרישוי המוניציפליים.
לאחר מאבק משפטי נעתר בית המשפט למבוקש והוציא צווי מניעה זמניים האוסרים על היזם לבצע כל דיספוזיציה בדירות או לדווח על ביטול העסקאות לרשויות מיסוי מקרקעין. צווים אלו שיתקו את יכולתו של היזם למכור את הנכסים לצדדי ג' ויצרו מנוף לחץ להשגת פתרון מוסכם.
פסק הדין והסכם הפשרה: ניצחון צרכני מובהק
מנוף הלחץ המשפטי הוביל את הצדדים לניהול משא ומתן אינטנסיבי ובסופו של דבר לחתימה על הסכם פשרה, אשר קיבל תוקף של פסק דין, במסגרתו, בין היתר, חזר בו היזם מהודעת הביטול ואף התחייב שלא לבטל את ההסכמים בעתיד מכל סיבה שהיא.
פסק הדין מהווה תמרור אזהרה בוהק ליזמי נדל"ן ומקור השראה לרוכשי דירות: אקטיביות וזריזות מצילות נכסים. פנייה מהירה לקבלת ייעוץ משפטי, ביצוע בדיקות נחוצות, בשילוב פנייה דחופה לערכאות, הן המפתח לסיכול מזימות ביטול בלתי חוקיות.
למשרד עו"ד יוסף בן-דוד ניסיון רב בתחום המקרקעין, תוך ליווי וייצוג לקוחות המשרד, הן קונים והן מוכרים, בעסקאות מכר ורכישת מקרקעין.
המשרד אף מייצג את לקוחותיו בסכסוכים בתחום המקרקעין לפני בתי המשפט השונים, ועובד בשיתוף פעולה עם שמאים, אדריכלים ומהנדסים.
** אין בסקירה לעיל כי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ובהתאם למצוין גם בתקנון המשרד.