עדכון משפטי - 25.6.2024
העליון: לא נדרשים הליכי זיהוי נוספים לאחר פירוק שיתוף במקרקעין ומכירתם
בפסק דין שניתן ביום 25.6.2024 במסגרת רע"א 6889/23, קיבל בית המשפט העליון (השופטת ד' ברק-ארז, בהסכמת השופטים ח' כבוב וי' כשר) ערעור שהוגש בידי כונס נכסים שמונה למכירת מקרקעין במשותף, וקבע הלכה חשובה באשר ליחסי הגומלין בין בית המשפט לבין רשם המקרקעין בעת הליכי פירוק שיתוף.
הרקע להכרעה
המקרה עסק במקרקעין בבעלות משותפת של עשרות בעלי זכויות, שחלקם רשומים במרשם המקרקעין באופן חלקי בלבד – ללא פרטים מזהים מלאים, כפי שהיה נהוג בעבר.
לאחר הליכים ארוכים לאיתור הבעלים, הורה בית משפט השלום על פירוק השיתוף בדרך של מכירה, מינה כונס נכסים ואישר את הסכם המכר.
אלא שבעת רישום העסקה, פנה רשם המקרקעין לבית המשפט וביקש הבהרות בשל פערי הרישום והיעדר זיהוי מלא של חלק מהבעלים. בית משפט השלום הורה לכונס להמשיך בהליכי זיהוי נוספים בהתאם לנהלי לשכת רישום המקרקעין, החלטה שאושרה במחוזי – וכנגדה הוגש הערעור לעליון.
השאלה המשפטית
השאלה המרכזית שעמדה להכרעת העליון הייתה:
האם בית המשפט מוסמך להורות, לאחר שכבר ניתן צו לפירוק שיתוף ואושר הסכם מכר, על המשך הליכי זיהוי של בעלי הזכויות בפני רשם המקרקעין?
ההכרעה: לא עוד עיכובים אחרי אישור הפירוק
בית המשפט העליון קבע באופן חד וברור כי התשובה שלילית:
- זכות יסוד לפירוק שיתוף: הדין קובע כי לכל שותף במקרקעין יש זכות לדרוש פירוק שיתוף, ובית המשפט אינו רשאי לסרב לכך.
- אפשרות לפירוק גם כשבעלים לא אותרו: בית המשפט רשאי להורות על פירוק שיתוף גם אם חלק מהבעלים לא אותרו, כל עוד נעשו מאמצים סבירים לאתרם וזכויותיהם נשמרות באמצעות נאמנות לכספי התמורה.
- חובת רשם המקרקעין: סעיף 123 לחוק המקרקעין מחייב את הרשם לרשום פסקי דין וצווים של בית המשפט. סמכותו להתערב בהחלטות שיפוטיות היא מצומצמת ביותר ומוגבלת למקרים חריגים של מרמה או טעות ברורה.
- סופיות ויעילות: העליון הדגיש את עקרון סופיות הדיון – לאחר ששאלת הפירוק הוכרעה והמכירה אושרה, אין להחזיר את ההליך לאחור לצורך בירורים חוזרים, שכן הדבר יגרום לעיכובים, יפגע ברוכשים וירוקן מתוכן את תכליתו של הליך הפירוק.
ההבחנה מול מקרים אחרים
ביהמ"ש התייחס גם לפסיקה קודמת ("עניין זלצר") שבה הוכרה סמכות מוגבלת של רשם המקרקעין לבחון פסקי דין שניתנו במרמה או בטעות מהותית. אולם נקבע כי ענייננו שונה בתכלית: אין מדובר במרמה או בטעות, אלא בניסיון לחזור שוב לשאלת זהות הבעלים לאחר שההליך הגיע לסיומו.
המשמעות המעשית
העליון קבע כי:
- רשם המקרקעין ירשום את הרוכשים כבעלים החדשים במקרקעין גם אם נותרה אי-בהירות לגבי חלק מהבעלים המקוריים.
- כונס הנכסים יחזיק בכספי התמורה בנאמנות, ויעבירם לבעלים הרשומים או למי שיוכיח זכאותו בהמשך.
חשיבות ההכרעה
הפסיקה מהווה חיזוק לעקרון הוודאות והיעילות בהליכי פירוק שיתוף, ומעניקה ביטחון לרוכשים כי זכויותיהם לא יעוכבו בשל ליקויים היסטוריים ברישום.
במקביל, נשמרת זכותם של בעלי זכויות שלא אותרו – הם אינם מאבדים את חלקם, אלא יקבלו את המגיע להם מתוך כספי התמורה ברגע שיוכיחו זכאותם.
** אין בסקירה לעיל כי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ובהתאם למצוין גם בתקנון המשרד.